{"id":15484,"date":"2023-04-18T01:11:50","date_gmt":"2023-04-18T04:11:50","guid":{"rendered":"https:\/\/lavanguardiadigital.com.ar\/?p=15484"},"modified":"2023-06-09T12:05:03","modified_gmt":"2023-06-09T15:05:03","slug":"el-desafio-de-alquilar-en-argentina","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lavanguardiadigital.com.ar\/index.php\/2023\/04\/18\/el-desafio-de-alquilar-en-argentina\/","title":{"rendered":"La odisea de alquilar en la Argentina"},"content":{"rendered":"
Alrededor del 17% de los argentinos vive en propiedades de alquiler. La b\u00fasqueda de rentabilidad, la financiarizaci\u00f3n y el turismo hacen cada vez m\u00e1s dif\u00edcil el acceso. Genera desplazamientos, informalidad y precarizaci\u00f3n.<\/strong><\/em><\/h5>\n

\"\"<\/h3>\n

Alquilar una vivienda es una tarea estresante y trascendental. Es donde se residir\u00e1 por los pr\u00f3ximos a\u00f1os y desde donde se planifica y organiza la vida de las personas. Cada vez son m\u00e1s quienes alquilan para acceder a un hogar que asegure las condiciones m\u00ednimas de vida, pero a su vez la oferta disminuye y los precios son cada vez m\u00e1s excluyentes.\u00a0<\/span><\/p>\n

Seg\u00fan la organizaci\u00f3n no gubernamental Inquilinos Agrupados, entidad que nuclea a los locatarios de la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires, en un periodo de 20 a\u00f1os ha crecido casi un 18% la cantidad de ciudadanos que alquilan la propiedad donde viven: aproximadamente un mill\u00f3n de inquilinos en medio mill\u00f3n de propiedades. Representa el 40% de la poblaci\u00f3n de CABA.<\/span><\/p>\n

\n

\u00abLa vivienda se ha convertido en un factor de especulaci\u00f3n motivado fundamentalmente por sectores inmobiliarios privados, que trabajan solamente bajo la l\u00f3gica del rendimiento econ\u00f3mico\u00bb (ONU habitat 2020)<\/span><\/strong><\/h2>\n<\/blockquote>\n

En la Argentina, seg\u00fan datos del censo 2022, hay 17.780.210\u00a0 viviendas, un 28,5% m\u00e1s que en el censo anterior. El crecimiento de la poblaci\u00f3n en el mismo periodo fue s\u00f3lo del 14,8%. Es f\u00e1cil deducir que mejor\u00f3 la relaci\u00f3n entre personas y viviendas. Por lo tanto, deber\u00eda ser m\u00e1s f\u00e1cil acceder a una casa o departamento. De hecho, pasamos de tener un coeficiente de 3 habitantes por vivienda en 2010 a tener 2,5 en 2022. Si la oferta y demanda fuera una ecuaci\u00f2n simple, el valor de las propiedades deber\u00eda bajar.<\/span><\/p>\n

En junio de 2020 se sancion\u00f3 la ley 27.551 modificatoria del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n. El texto fija las condiciones m\u00ednimas que debe tener todo contrato de locaci\u00f3n habitacional. A tres a\u00f1os de su puesta en marcha, se la juzga como la responsable del aumento exorbitante del valor de los alquileres en la Argentina. <\/span>La inflaci\u00f3n ha instalado la percepci\u00f3n generalizada de que la norma es una mala herramienta. Desde las c\u00e1maras inmobiliarias se apuran en poner \u00e9nfasis en que la situaci\u00f3n cr\u00edtica ha sido generada por la intervenci\u00f3n del Estado en un mercado que se autorregula con la oferta y la demanda. Ninguna de las dos afirmaciones es cierta dado que existen factores que no podemos desconocer y que han impactado tanto en Buenos Aires, como en todos los centros urbanos de la Argentina y del resto del mundo.<\/span><\/p>\n

CRISIS HABITACIONAL GLOBAL<\/b><\/p>\n

En 2020 desde ONU H\u00e1bitat (la agencia de las Naciones Unidas para las ciudades) se advert\u00eda que la vivienda se ha convertido en un factor de especulaci\u00f3n motivado fundamentalmente por sectores inmobiliarios privados, que trabajan solamente bajo la l\u00f3gica del rendimiento econ\u00f3mico.\u00a0<\/span>El 97% de las viviendas en los pa\u00edses desarrollados o en v\u00edas de desarrollo no son accesibles financieramente para quienes se destinaron inicialmente. Es decir, la vivienda ya no es un factor que promueva la igualdad, afirman desde la agencia.<\/span><\/p>\n

Seg\u00fan narra la televisora estatal Deutsche Welle (DW), en Alemania, casi un mill\u00f3n de personas viven en situaci\u00f3n de calle a pesar de tener trabajo o pensi\u00f3n: residen en trailers, carpas, s\u00f3tanos o garajes simplemente porque no pueden pagar un alquiler.\u00a0<\/span>En su documental <\/span>\u201cSin hogar en Alemania<\/span><\/a><\/span>\u201d <\/span>DW cuenta que en 1989 los teutones contaban con 4 millones de viviendas sociales, en 2006 esa cifra se reduc\u00eda a dos millones y en la actualidad es menor a 1 mill\u00f3n. La venta de las viviendas sociales ha generado esta debacle y aunque anualmente se construyen 26.000 nuevas viviendas, entre 60.000 y 80.000 pasan al libre mercado\u00a0<\/span><\/p>\n

En Espa\u00f1a alquilar una vivienda se vuelve cada vez m\u00e1s prohibitivo. Entre 2014 y 2019, los precios de alquiler aumentaron m\u00e1s del 50 por ciento. Fue m\u00e1s grave en las grandes ciudades y destinos tur\u00edsticos. Adem\u00e1s, de la ampliaci\u00f3n de apartamentos tur\u00edsticos, fondos de inversi\u00f3n como Blackstone, Cerberus y Lone Star adquirieron cientos de miles de inmuebles en alquiler. Esto gener\u00f3 un aumento en la tasa de sobrecosto de la vivienda, pero tambi\u00e9n procesos de desplazamiento masivo de quienes no pod\u00edan afrontar los aumentos de alquiler y se vieron obligados a abandonar sus hogares.\u00a0<\/span>Los datos los aportan Javier Gil, Pablo Martinez y Jorge Sequeira en su trabajo <\/span>\u201cLa distop\u00eda neoliberal del inquilino: el rentismo poliplataforma digital, la hibridaci\u00f3n de los mercados de alquiler basados \u200b\u200ben plataformas y la financiarizaci\u00f3n de la vivienda.\u201d<\/span><\/span><\/a><\/p>\n

Analizan los autores que a partir de la d\u00e9cada del \u201880 se instaur\u00f3 un sistema de privatizaci\u00f3n de la vivienda social, acompa\u00f1ado de una desregulaci\u00f3n financiera, se realizaron innovaciones como la titulizaci\u00f3n y ampliaron su papel econ\u00f3mico a trav\u00e9s de la financiarizaci\u00f3n de la vivienda. Esta era estuvo marcada por un r\u00e1pido crecimiento en los precios de la vivienda, un aumento en la propiedad y la explosi\u00f3n de burbujas inmobiliarias.\u00a0<\/span><\/p>\n

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La plataforma de alquileres temporarios Airbnb ha jugado un papel crucial como dispositivo que facilita el cambio de capital a bienes ra\u00edces durante la \u00faltima d\u00e9cada e impulsa nuevos ciclos inmobiliarios.<\/span><\/strong><\/h2>\n<\/blockquote>\n

La crisis de 2008 resquebraj\u00f3 ese modelo dando como resultado precios m\u00e1s bajos de la vivienda, pero tambi\u00e9n gener\u00f3 nuevas oportunidades de negocio e inversi\u00f3n, creando nuevas brechas de renta planetaria, que reforzaba el estatus de la vivienda como activo refugio. <\/span>Ese fue el marco para que surja un modelo m\u00e1s rentable de la propiedad, sostenido en el sistema de alquileres temporarios, las plataformas digitales como Airbnb ofrecieron a los propietarios mayores beneficios en menor tiempo. Introduciendo estos inmuebles al mercado tur\u00edstico evitando as\u00ed leyes que regulan el mercado de alquileres tradicional, para ponerlo a disposici\u00f3n del turismo.\u00a0<\/span><\/p>\n

AIRBNB<\/b><\/p>\n

La plataforma de alquileres temporarios ha jugado un papel crucial como dispositivo que facilita el cambio de capital a bienes ra\u00edces durante la \u00faltima d\u00e9cada e impulsa nuevos ciclos inmobiliarios.\u00a0<\/span><\/p>\n

Seg\u00fan explican Gil, Martinez y Sequeira, esto puede denominarse como un proceso de inversi\u00f3n en vivienda inducida por el turismo como estrategia de acumulaci\u00f3n que tambi\u00e9n permite nuevas formas de rentismo. <\/span>Esto se debe a la mayor rentabilidad de las propiedades de alquiler temporario sobre las residenciales y por lo tanto deseables para los inversores inmobiliarios, contribuyendo as\u00ed a la concentraci\u00f3n y como esto arrastra a la alza el valor de alquiler de las viviendas. <\/span>La segunda raz\u00f3n es que aumentan la flexibilidad y el control que tienen los propietarios sobre sus bienes ya que las leyes que garantizan derechos a los inquilinos limitan las posibilidades econ\u00f3micas de los propietarios, porque limitan los usos que pueden hacer de sus propiedades\u00a0<\/span><\/p>\n

Los alquileres temporarios permiten a los propietarios obtener rentas inmobiliarias, pero sin tener inquilinos que limiten su control sobre la vivienda, aumentando la flexibilidad y el valor de cambio de la propiedad<\/span><\/p>\n

ALQUILER TEMPORARIO EN LA ARGENTINA<\/b><\/p>\n

Existen algunas leyes locales que fijan pautas en ciudades con gran afluencia tur\u00edstica. Por ejemplo la 6.255 de 2019 que regula la actividad de alquiler inmobiliario tur\u00edstico en la Ciudad de Buenos Aires y la 7863 de 2008 en la provincia de Mendoza, que imponen la inscripci\u00f3n de las propiedades para uso de alquiler temporario tur\u00edstico. Sin embargo los efectos y capacidades de control son muy limitados.<\/span><\/p>\n

Seg\u00fan explica Marcelo Reynoso, director de Calidad y Servicios tur\u00edsticos de la provincia de Mendoza, existen cerca de dos mil viviendas registradas, dado que la ley sanciona la contrataci\u00f3n ilegal de viviendas con fines tur\u00edsticos que no est\u00e9n debidamente inscritas. Sin embargo y a pesar de los fuertes controles, Reynoso hace hincapi\u00e9 en la complejidad que se suscita a la hora de poder comprobar las transacciones ilegales. En contraste, <\/span>la ciudad de Buenos Aires alcanza hoy las 364 propiedades registradas, sin embargo, la oferta de viviendas de alquiler temporario que muestra Airbnb en barrios como Palermo, superan holgadamente las mil viviendas.\u00a0<\/span><\/p>\n

La renta que se obtiene por ocho d\u00edas mensuales en una vivienda de alquiler temporario supera ampliamente la que otorga un contrato residencial. Lo que produce fuerte desplazamiento de los vecinos de zonas c\u00e9ntricas y hace inaccesible las viviendas mejor ubicadas.<\/span><\/p>\n

VIVIENDAS VACIAS, ESPECULACION FINANCIERA<\/b><\/p>\n

Los resultados provisorios del \u00faltimo Censo Nacional de las Personas y las Viviendas no exhiben datos sobre la cantidad de viviendas ociosas en la Argentina. Los datos relevados por el censo de 2010 dejan vislumbrar que exist\u00edan 2.494.618 viviendas deshabitadas en el pa\u00eds, que se dividen entre propiedades en alquiler, alquileres temporarios, oficinas y viviendas ociosas.\u00a0<\/span><\/p>\n

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La compra de viviendas como una inversi\u00f3n segura es el principal factor de un \u00edndice de vacancia de 9,2% de los usuarios residenciales y si bien todas las ciudades tienen un porcentaje de ociosidad, muchas de pa\u00edses de Europa y Am\u00e9rica han optado por estrategias impositivas.<\/span><\/strong><\/h2>\n<\/blockquote>\n

Seg\u00fan explica un informe de la mesa de estudios de viviendas vac\u00edas de 2019 en la ciudad de Buenos Aires existen 138.328 unidades sin habitantes. Esa cifra es consecuencia del \u00ecndice elaborado por el\u00a0 Gobierno de la Ciudad junto al Ente Nacional de Regulaci\u00f3n de la Electricidad, quienes tomaron como indicador el m\u00ednimo residencial de consumo el\u00e8ctrico para una vivienda, aquellas que midieran entre 0 y 50 kwh, por mes se las considera vac\u00edas. E<\/span>l \u00f3rgano estatal dependiente del Instituto de la Vivienda de CABA explica que el alto crecimiento de la compra de viviendas como una inversi\u00f3n segura es el principal factor de un \u00edndice de vacancia de 9,2% de los usuarios residenciales y que si bien todas las ciudades tienen un porcentaje de ociosidad, muchas ciudades de pa\u00edses de Europa y Am\u00e9rica han optado por estrategias impositivas, demandas de acci\u00f3n, alquiler forzado, convenio con bancos para usar como viviendas sociales bienes expropiados y expropiaci\u00f3n. Adem\u00e1s ofrecen incentivos, tales como subvenciones, desgravaciones fiscales y subsidios para alquiler.<\/span><\/p>\n

La crisis global de la vivienda, agudizada por el proceso inflacionario que perjudica principalmente a los asalariados, interpela a los estados que deben comprometerse a generar mecanismos eficientes de control, pol\u00edticas de incentivo e impositivas que dinamicen el mercado inmobiliario obligando a poner fin a la osciocidad de las propiedades. Debe adem\u00e1s fortalecer las regulaciones vigentes y modernizarlas a fin de favorecer el derecho a la vivienda por sobre la concentraci\u00f3n, como forma de especulaci\u00f3n financiera.<\/span><\/p>\n

Controlar y regular la actividad tur\u00edstica que generan plataformas como Airbnb es clave para tener ciudades sostenibles, que fomenten el turismo pero que a su vez sean propicias para la vida de sus residentes.<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Alrededor del 17% de los argentinos vive en propiedades de alquiler. La b\u00fasqueda de rentabilidad, la financiarizaci\u00f3n y el turismo hacen cada vez m\u00e1s dif\u00edcil el acceso. 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